Có 10 – 20 tỷ đồng, bạn nên gửi tiết kiệm, mua căn hộ chung cư rồi cho thuê hay đầu tư xây tòa nhà căn hộ dịch vụ để tạo dòng tiền? Thực tế, không có phương án nào là tốt nhất. Gửi tiết kiệm là giải pháp mang tính “an toàn”, ít công quản lý, nhưng lại phụ thuộc vào lãi suất. Trong khi đó, đầu tư mua căn hộ chung cư sẽ giúp bạn dễ cho thuê, nhưng tỷ suất sinh lời trên giá trị tài sản là khá thấp. Xây căn hộ dịch vụ lại là phương án được đánh giá có khả năng khai thác mạnh hơn trên cùng một quỹ đất, nhưng đi kèm với đó là vốn đầu tư, vận hành, pháp lý, PCCC, rủi ro phòng trống,…
Cùng một diện tích đất, tại sao có tòa nhà căn hộ dịch vụ kín phòng giá cao, nhưng có nơi lại chật vật thu hồi vốn? Mấu chốt nằm ở bài toán quy hoạch công năng ngay từ bản vẽ thiết kế ban đầu. Đó cũng là cách Faco Design & Build tiếp cận bài toán thiết kế – xây dựng một bất động sản tạo dòng tiền.
Gửi Tiết Kiệm, Mua Chung Cư Hay Xây Căn Hộ Dịch Vụ Tại TPHCM?
Nếu chỉ nhìn vào doanh thu hàng tháng, căn hộ dịch vụ lại rất dễ trở thành phương án hấp dẫn chủ đầu tư tại TPHCM. Thế nhưng, muốn so sánh giữa việc mua chung cư, gửi tiết kiệm hay đầu tư xây căn hộ dịch vụ tại HCM thì bạn phải đặt các kênh đầu tư trên cùng một hệ quy chiếu.
Hiện nay, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng được niêm yết tại nhiều ngân hàng đang ở khoảng 5–7,8%/năm tùy ngân hàng, hình thức gửi và điều kiện áp dụng. Đây là mức lãi suất tại một thời điểm và có thể thay đổi trong tương lai.
Trong khi đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại TPHCM không phải lúc nào cũng đạt 3 – 4%. Tỷ suất cho thuê căn hộ tại TP HCM đang giảm xuống mức thấp kỷ lục, khoảng 2,2% bất chấp giá thuê có sự điều chỉnh tăng nhẹ, theo Batdongsan. Thị trường hiện nay phản ánh rõ khoảng cách giữa bên bán và bên thuê: nhà đầu tư sẵn sàng đẩy giá bán lên cao, trong khi nhóm khách thuê chủ yếu là người lao động, khả năng chi trả hạn chế. Nếu giá thuê tăng vượt mức chịu đựng, thị trường dễ rơi vào tình trạng “tắc” thanh khoản, nhất là khi người thuê ngày càng cân nhắc kỹ khả năng chi trả và lựa chọn sản phẩm phù hợp túi tiền.
Với tòa nhà căn hộ dịch vụ được đầu tư đúng vị trí, đúng tệp khách hàng thuê và được thi công tối ưu công năng, nhà đầu tư có thể đặt mục tiêu tỷ suất trên vốn đầu tư xây dựng cao hơn. Tuy nhiên, 8 – 12%/ năm nên được xem là “kịch bản” mục tiêu để kiểm chứng bằng phương án cụ thể, không phải là mức lợi nhuận mặc định cho mọi dự án.
Nhìn chung, điểm khác biệt của căn hộ dịch vụ tại TPHCM không đơn giản là ở việc giá thuê cao hơn, mà là ở khả năng biến một quỹ đất thành nhiều đơn vị tạo doanh thu độc lập.
Giải Mã Lý Do Đầu Tư Căn Hộ Dịch Vụ TPHCM Có Khả Năng Tạo Dòng Tiền Tốt
Một căn hộ chung cư mua để đầu tư thường chỉ tạo ra một hợp đồng thuê, trong khi đó, với tòa nhà căn hộ dịch vụ, bạn có thể tạo doanh thu độc lập trên nhiều khu vực của một quỹ đất. Một căn hộ chung cư thường chỉ phục vụ một hộ gia đình, trong khi một tòa CHDV có thể chia thành nhiều phòng, tiếp cận đa dạng tệp khách hàng từ sinh viên, người đi làm đến nhóm có tài chính cao. Đây là lợi thế của việc “chia nhỏ dòng tiền”.
Theo nhiều ghi nhận, công suất thuê căn hộ dịch vụ trung bình đạt 84%. Công suất khu vực trung tâm giảm nhẹ, trong khi các dự án ở khu vực ngoài trung tâm cải thiện nhờ giá thuê hợp lý và khả năng tiếp cận thuận tiện. Giá thuê trung bình tăng theo quý lên 560.000 VNĐ/m2/tháng do các dự án Hạng C có giá thấp rút khỏi thị trường.
Tất nhiên, những con số này không có nghĩa là bất cứ một tòa căn hộ dịch vụ tư nhân nào xây xong cũng có thể đạt công suất cho thuê đến 80%. Công suất cho thuê thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố liên quan, bao gồm vị trí, phân khúc, diện tích phòng, mức giá, tiện ích, công năng và năng lực vận hành,…
Tóm lại, thị trường có nhu cầu, nhiệm vụ của nhà đầu tư chính là tạo đúng sản phẩm đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Bài Toán ROI Thực Tế Khi Đầu Tư Căn Hộ Dịch Vụ Tại HCM
Nhà đầu tư ĐỪNG NHẦM LẪN doanh thu cho thuê với ROI (nghĩa là lợi tức đầu tư, là chỉ số dùng để đo lường phần trăm lợi nhuận mà doanh nghiệp thu được từ một khoản đầu tư đã bỏ ra). Ví dụ, một tòa nhà căn hộ dịch vụ thu được 150 triệu đồng/ tháng, doanh thu là 1,8 tỷ/ năm, thì không thể kết luận là lãi dự án 1,8 tỷ/ năm. Nhà đầu tư còn phải tính tỷ lệ trống phòng, điện nước khu vực chung, nhân sự, quản lý, vệ sinh, internet, marketing, sửa chữa, thay mới nội thất, bảo trì thang máy và thiết bị, chi phí tài chính nếu sử dụng vốn vay cùng các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Công thức tính ROI:
ROI = (Lợi nhuận ròng / Chi phí đầu tư) x 100%
Trong đó, lợi nhuận ròng sẽ được tính bằng doanh thu khai thác thực tế – chi phí vận hành.
Bài toán ví dụ:
Nhà đầu tư có quỹ đất trị giá 10 tỷ, vốn xây dựng + hoàn thiện + setup giả định là 10 tỷ, dự kiến phát triển tòa nhà khoảng 20 căn studio.
- Số căn dự kiến khai thác: 20 căn
- Giá thuê bình quân: 7 triệu đồng/ căn/ tháng
- Công suất mục tiêu: 85%
- Tiền phòng thực thu: 119.000.000 đồng
- Doanh thu dịch vụ giả định: 5%
- Tổng doanh thu: 125.000.000 đồng/ tháng
- Chi phí vận hành giả định: 25%
Như vậy, khi đó, lợi nhuận ròng sẽ là 93.700.000 đồng/ tháng, gần 1,125 tỷ/ năm. Như vậy, nếu tính trên 10 tỷ đồng vốn đầu tư xây dựng hoàn thiện, thì tỷ suất ROI sẽ là 11,25%. Tuy nhiên, nếu tính ROI dựa trên vốn đất và vốn xây dựng hoàn thiện thì tỷ suất ROI sẽ khoảng 5,6%.
Faco Design & Build – Giải Pháp Thiết Kế Thi Công Căn Hộ Dịch Vụ Từ Bài Toán Dòng Tiền
Thị trường căn hộ dịch vụ không còn là “sân chơi dễ tính”. Vì sao? Bởi hiện nay, người thuê không chỉ quan tâm đến giá mà còn đánh giá kỹ lưỡng về trải nghiệm sống, tiện ích, vị trí và cả dịch vụ đi kèm. Đây cũng chính là các yếu tố buộc các chủ đầu tư và đơn vị vận hành phải nâng cấp sản phẩm thay vì chỉ tập trung vào số lượng phòng.
Nói cách khác, một dự án căn hộ dịch vụ hiệu quả không chỉ cần kiến trúc đẹp mà quan trọng hơn, mỗi mét vuông xây dựng phải được tính toán dựa trên khả năng khai thác, chi phí đầu tư và hiệu quả vận hành lâu dài.
Đồng hành cùng các nhà đầu tư bất động sản dòng tiền, Faco Design & Build mang đến giải pháp thiết kế thi công căn hộ dịch vụ trọn gói, từ nghiên cứu mặt bằng, thiết kế công năng, dự toán ngân sách đến thi công hoàn thiện. Mục tiêu là giúp chủ đầu tư cân bằng ba yếu tố quan trọng: tăng doanh thu khai thác – kiểm soát vốn đầu tư – rút ngắn thời gian đưa tài sản vào vận hành.
Tối ưu diện tích và số lượng phòng
Faco Design & Build nghiên cứu diện tích khu đất, mật độ xây dựng, số tầng, giao thông đứng, hành lang, khu vực kỹ thuật,… trước khi xác định cơ cấu phòng. Tùy đặc điểm công trình và nhóm khách thuê mục tiêu, mặt bằng có thể được tổ chức với studio, studio diện tích lớn, căn hộ có gác lửng/duplex hoặc kết hợp nhiều loại phòng.
Theo đó, thiết kế gác lửng hay duplex có thể giúp khai thác tốt hơn không gian theo chiều cao, tạo nên các sản phẩm có giá trị thuê khác biệt. Tuy nhiên, giải pháp này không nên được sử dụng đơn thuần để “nhồi thêm phòng”. Chúng tôi không mặc định tất cả các tầng cùng một loại phòng. Phương án tốt là sự kết hợp hài hòa giữa studio tiêu chuẩn, studio diện tích lớn, một số phòng có công năng khác biệt, khu dịch vụ chung,…
Chiều cao, kết cấu, diện tích, lối thoát hiểm và phương án PCCC phải được nghiên cứu ngay từ đầu và phù hợp với hồ sơ thiết kế, giấy phép cùng các quy định áp dụng cho từng công trình.
Tóm lại, chúng tôi tiếp cận mặt bằng từ hiệu quả khai thác thay vì chỉ cố tăng mật độ phòng bằng mọi giá.
Cân đối ngân sách đầu tư
Một trong những nguyên nhân khiến ROI thực tế thấp hơn so với mục tiêu, phương án ban đầu là chi phí xây dựng và hoàn thiện liên tục phát sinh. Do đó, tại Faco Design & Build, chúng tôi thiết kế căn hộ dịch vụ bám sát ngân sách đầu tư. Ngay từ giai đoạn phương án, vật liệu và giải pháp kỹ thuật được cân nhắc dựa trên cả chi phí ban đầu lẫn vòng đời sử dụng. Với căn hộ cho thuê, vật liệu đắt nhất chưa chắc là lựa chọn kinh tế nhất.
Chúng tôi ưu tiên sử dụng vật liệu bền, chịu được tần suất sử dụng cao, dễ vệ sinh, dễ bảo trì và sửa chữa, có nguồn cung ổn định, phù hợp với ngân sách đầu tư của khách hàng. Cùng với đó, hệ thống điện, nước, điều hòa, cấp thoát nước, khu giặt, thiết bị vệ sinh, thang máy và các hạng mục kỹ thuật,… luôn được chúng tôi bố trí thuận tiện cho việc bảo trì về sau.
Tóm lại, chủ đầu tư cần hiểu rằng, tiết kiệm 5% chi phí xây dựng nhưng khiến chi phí sửa chữa tăng liên tục là không thể được, ngược lại, đầu tư quá mức vào những hạng mục khách thuê không sẵn sàng trả tiền cũng chưa phải là tối ưu.
Rút ngắn tiến độ để tài sản sớm tạo dòng tiền
Hơn bất cứ ai, chúng tôi hiểu rõ, đối với bất động sản khai thác cho thuê, thời gian xây dựng và hoàn thiện là một biến số tài chính. Một dự án nếu bị chậm tiến độ sẽ kéo theo mất đi cơ hội tạo ra doanh thu, chưa kể chi phí vốn và các khoản vận hành, phát sinh. Vì vậy, tại Faco Design & Build, tiến độ thi công luôn được chúng tôi chú trọng, hạn chế phát sinh và sớm đưa công trình vào khai thác. Công trình vận hành sớm đồng nghĩa dòng tiền bắt đầu sớm và thời gian thu hồi vốn có cơ hội được rút ngắn.
Tóm lại, muốn đạt được mục tiêu ROI đề ra, chủ đầu tư cần lưu ý:
- “Đánh” đúng thị trường, đúng nhu cầu người dùng.
- “Đi” đúng cơ cấu phòng, mỗi mét vuông phải được đánh giá theo khả năng tạo doanh thu thay vì chỉ tiêu diện tích đẹp trên bản vẽ.
- Chọn đúng vật liệu, không phải vật liệu càng đắt là càng tốt, mà phải ưu tiên bền, dễ vệ sinh, dễ thay thế.
- Hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy, thiết bị vệ sinh,.. được thiết kế và thi công chuẩn để thuận tiện bảo trì.
- Khả năng giữ khách cần được quan tâm đặc biệt, một căn hộ sáng, yên tĩnh, riêng tư,… sẽ mang lại trải nghiệm tốt cho khách thuê.
Một tòa căn hộ dịch vụ thành công không phải công trình có nhiều cửa phòng, mà đó là công trình cân bằng được mật độ khai thác, chất lượng không gian, ngân sách đầu tư, chi phí vận hành, pháp lý, PCCC và nhu cầu khách thuê. Nếu bạn đang có đất tại TPHCM và cân nhắc xây căn hộ dịch vụ thì đừng ngần ngại liên hệ ngay đến Faco Design & Build để được hỗ trợ tư vấn, khảo sát và thi công phù hợp nhé!
CÔNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG FACOĐể được hỗ trợ tư vấn, liên hệ ngay với chúng tôi:
